A Napi Gazdaság Napi Ingatlan mellékletének cikke

- A legutóbbi, októberi felméréskor jelentősen csökkent a GKI fővárosi és országos ingatlanpiaci indexének értéke, vagyis az ingatlanpiaci várakozások igen borúlátóak. A mutató mennyire hűen tükrözi a valóságos piacot?

- A várakozások természetükből fakadóan vagy igazolódnak, vagy nem. A vállalati várakozások nagy átlagban jól együtt mozognak a konjunktúrával, az ingatlanpiaci felmérésnél azonban olyan gazdálkodási folyamatokra kérdezünk rá, ami a vállalatoknál egyszeri beruházási aktust jelent, s ezeket kevésbé jó hatásfokkal jelzik előre, mint a rendelésállomány alakulására vagy a foglalkoztatásra vonatkozó prognózisoknál. Hogy ezek a vállalati vélemények nem tévedhetetlenek, a 2011-es pozitív trendből is látszik, amelynek semmi fundamentális alapja nem volt, ami mára jócskán beigazolódott.

- Mi lehetett akkor az oka a pozitív jövőképnek?

- Ez részben az akkori új kormányhoz és a retorikában megjelenő beruházásösztönzéshez kapcsolódott. Akkoriban a régió ingatlanbefektetései is felpörögtek, a befektetési volumen 2011-ben óriásit nőtt. A pozitív várakozásokban az is benne lehetett, hogy ennél rosszabb már nem lehet, más kérdés, hogy később kiderült, bőven lehet rosszabb. A háttérben meghúzódhat az is, hogy a magyar ingatlanpiacot a rendszerváltás óta 2008-ig folyamatos fellendülés jellemezte, a kisebb visszaesés mellett is mindig emelkedő piaccal szembesültek a szereplők.

- Most pedig három éve tart a depresszió, az irodapiaci üresedés pedig 25 százalék körül beragadt.

- Számomra ez a kérdés úgy fogalmazódik meg, hogy vajon miért érezték nálunk az irodafejlesztők a felívelés időszakában, 17-18 százalékos üresedésnél is az intenzív késztetést a fejlesztésre, miközben a lengyelek csak öt, a csehek tíz százalék körüli üresedésnél kezdtek beruházásokba.

- Milyen távon esélyes a 25 százalékot megtestesítő, több mint félmillió négyzetméter felszívása?

- A következő két-három éven belül nem látok rá esélyt, egyik irodaigényes szektor kilátásai sem mutatnak ebbe az irányba. A kormányzati politika most a termelő cégeket támogatja, ami elhibázott koncepció a fenntarthatóság felől nézve. Ha komolyan vesszük, hogy az ország egyetlen igazi versenyelőnye a centrális fekvés, akkor ezt kellene kihasználni, ami a szolgáltatáshoz, a szállítmányozáshoz kapcsolódó tevékenységekkel lehetséges. A kormányzati politika homlokterében azonban most nem ez van.

- Lefelé tart az üzlethelyiség-piaci index is, ez mennyire releváns mutató?

- A kiskereskedelem négy éve hibernálva van, s a GKI előrejelzése szerint - a fogyasztás 2013-ban 0, 2014-ben pedig 1 százalékot nő - egyelőre nincs is remény komolyabb jövedelem- és fogyasztásnövekedésre. Így a kereskedelemben a helyezkedés marad, a meglévő tortából való nagyobb részesedés megszerzése. Ez a kis szereplőknek rossz, magas cserélődési rátával jár, a fejlesztéseket pedig kétszer is meggondolják. Igaz, azokat a plázastop is gátolja, bár láthatóan nagyjából a diszkontláncokra irányul a korlátozás. Persze más nagyon nem is épülne. Ezért reális a lefelé tartó index. Az internetes kereskedelem térhódítása is rombolja a fizikai helyiséggel rendelkezők forgalmát, ráadásul ahogy fiatalodik a társadalom, egyre többen vásárolnak a neten keresztül.

- A termelő beruházások támogatása viszont jót tehet az ipari szegmensnek.

- A raktárpiaci kilátások, noha szintén a negatív tartományban vannak, nem is olyan rosszak, az ipar növekedési pályán van, se idén, se jövőre nem lesz csökkenés, mindez a szállítmányozás iránti igényeket növeli. Az ipari szektor ma már inkább a szállítmányozási, mint  a raktározási igényeket növeli. Mellesleg a raktárpiacon is 20 százalék körüli az üres kapacitás, miközben nincs új fejlesztés, de ott előbb indulhat lefelé a mutató és előbb lehetnek beruházások. Az ipar bővülése előbb-utóbb csak növeli a raktárigényt, ezért ott jobbak a kilátások is.

- Melyik alpiac érte el a mélypontot?

- A raktárpiac már nagyjából ott tart, az irodapiacon még biztos van lejjebb is, az üresedésben mindenképpen. A kereskedelemben a helyezkedés a lényeg, ám ez ingatlanpiaci szempontból kevésbé érdekes, makroszinten nem jár változással. Mindazonáltal ez lesz a legérdekesebb piac a mozgások miatt, az aranykorra várva a szereplők igyekeznek elfoglalni a pozíciókat.

- És a lakáspiac? Az új építés a KSH szerint még zsugorodhat.

- Olyan kicsik a számok, hogy nagyjából mindegy is, hol lesz az alja, 10, 8, 7 vagy 6 ezer lakásnál, a lényeg maga a folyamat. Az állam praktikusan kivonult a támogatásból, illetve az új támogatás nem olyan hatásos, mint a korábbi. A bankok érthető okokból nem akarnak hitelezni. A kívánatos ügyfélnek nincs szüksége már lakásra, és minek is venne ilyen zavaros időkben. Aki viszont vásárolna, az banki szempontból kockázatos ügyfél. Ma Magyarországon gyakorlatilag lehetetlen a jelzálogjog érvényesítése, a bankok épp eleget égették meg magukat és a lakosság is nagyon óvatos, mert sem a jövedelme, sem a munkaerőpiac nem támasztja alá, hogy most a legjobb lakást venni. Emiatt van a mélyponton mind az új, mind a használt lakások piaca keresleti oldalról. A kínálati oldalon pedig alig maradt szereplő, nincs aki fejlesszen. Amíg ezek a tényezők nem változnak, marad a döglődés.

- Mégis, mikor várható valami változás?

- A makroprognózisunk szerint 2012-2014-ben minimális jövedelemnövekedés lehetséges, de a munkanélküliségben érdemi változást nem várunk. A foglalkoztatási statisztika javulhat kissé, de lakáspiaci szempontból nem lesz jelentősége, mert se a közmunkás, se a minimálbéres nem fog lakást venni. A korábbi, önerő nélküli vásárlással csábító Kánaán pedig nem fog visszatérni. Ötven százalék önrész alatt senki nem fog finanszírozni.

- Ha nem vesznek lakást, a bérleti piac csak fellendül.

- Igen, ez várható. De a bérleti díjak nominálisan még stagnálnak. Persze nagyon differenciált ez is. Nyilván Budán és a jobb adottságú helyeken már elindulhatott az emelkedés, de ha a mostani folyamat folytatódik, akkor máshol is elindulnak fölfelé.

- Az árakról is szinte naponta közölnek egymásnak ellentmondó statisztikákat és elemzéseket. Melyik lehet az igaz, a további esésről, vagy a már növekedésről szóló?

- Az, hogy az egyik cég drágulásról, a másik még csökkenésről számol be, nem más, mint a stagnálás jele, s mindössze annyi látszik biztosnak, hogy a trendfordulót még nem értük el. Szerintem drágulás a következő két-három évben nem nagyon valószínű, akár még a csökkenés is folytatódhat, bár a nagy esésen már túl vagyunk. Ha nem lesz drámai változás, s a jelenlegi pálya marad, akkor egy-két éves stagnálásra lehet számítani, de a trendet soha nem lehet lefordítani konkrét lakásokra.

- Érdemes még várni a befektetőknek, vagy nem?

- A várakozással már nem fognak nagyot kaszálni, nagyjából a mélypont körül vagyunk most is, de ez mindig a konkrét lakástól és versenyző befektetési eszközöktől függ.

- A piac felszámolódása a felmérés készítésekor a válaszolók számának elapadásából is nyomon követhető?

- Egy 250-es listából dolgozunk 2005 óta, a válaszolók száma standard módon nagyjából 110-130 közötti. Amikor elkezdtük a felméréseket, a cégek egyharmada volt fejlesztő, a fele forgalmazó, a maradék az üzemeltető, tanácsadó, egyéb. Most 10-15 százaléka fejlesztő, a fele üzemeltető, tanácsadó és mintegy harmada ingatlanforgalmazó. Az eredeti 250-es listánkból idén tavasz és ősz között mintegy 60 cég - alapvetően budapesti ingatlanfejlesztők és -forgalmazók - eltűnt. A vidéki hálózat viszont láthatóan túlélte a válságot.

- Ha a lakásépítés lesüllyedhet akár évi ötezer új lakásig, noha egyes vélemények szerint az autonóm, minden támogatástól független építés ennek legalább a három-négyszerese, akkor meddig zuhanhat még az építőipari termelés?

- Nagy kérdés, hogy a szeptemberi növekedés trendforduló volt-e, vagy sem. Az előrejelzéseink zavartalan időkben beválnak, válságban viszont, úgy tűnik, ez senkinek nem megy. Modellekkel vagy konjunktúrakutatási eszközökkel megjósolhatatlan, hogy az építőiparban a trendforduló most lesz vagy jövőre. A szereplők között is gond a bizonytalankodás, fundamentális alapja nincs a javulásnak, se a lakásépítés, se a kereskedelem nem generál megbízást, maradnak az ipari és az EU-finanszírozott beruházások, bár az is nagy dilemma, hogy az utóbbiból mikor lesz tényleges megrendelés.

- A szakmai szövetség szerint 1500 milliárd forintnál van a padló az építőiparban. Ezt elérjük?

- Sokáig nem engedheti meg egy társadalom, hogy 16-17 százalékos legyen a beruházási rátája - ami két-három éve már így van - az ideális 22-23 százalék helyett. Ha mégis ez marad, akkor elavul az épület- és gépállomány (a beruházásnak az építés egyébként csak 45 százaléka), de nagy baj rövid távon nem történik. Ha azonban az említett 1500 milliárdos határ alá esne a teljesítmény, ami egyébként jó becslés a minimumra, akkor már tönkremennek azt utak, vasutak, elmaradnak a szükséges felújítások, baleset baleset hátán történik. Szerintem az építőipar nem fog 1500 milliárdig süllyedni (2011-ben 1690 milliárd forint volt a termelés értéke). A GKI építési piaci prognózisa 2012- re 7, 2013-ra további 2 százalék csökkenést jósol, ami lényegében már stagnálást jelent lefelé mutató kockázatokkal. Viszont 2014-ben, a választás évében - az eddigi tapasztalatok alapján - elindul a növekedés.