E kategória prémium szegmensében az ingatlanok jó állagának fenntartása folyamatos feladatot ad az üzemeltetőknek, ugyanakkor az irodaházak energiafelhasználásának hatékonysága korszerűsítésekkel nagyban növelhető. A jelentős B kategóriás állománnyal rendelkező Appeninn Nyrt. ezért szakmai partner bevonásával elkezdte a portfólió energetikai és épületszerkezeti felmérését − mondja Székely Gábor vezérigazgató. Mint kifejtette, fejlesztési tervet készítenek beruházási és megtérülési kalkulációkkal az energetikai megtakarítást, illetve nagyobb bérlői komfortot biztosító fejlesztésekre.

Egy-egy ingatlan megvásárlása, teljes bérlőcseréje lehetővé teszi, hogy az adottságok ismeretében a tulajdonos az épület komplex energiahatékonysági felújítása és átalakítása mellett döntsön. Ma már kifejezetten érdemes azt is végiggondolni, hogy bérlők nélkül vásároljunk-e meg egy B kategóriás irodaházat, hiszen az épületek energiahatékonysági korszerűsítése gyorsabban megtérülő, magasabb komfortszintű, olcsóbban üzemeltethető ingatlant jelent. Az új technológiák alkalmazása − a régi gépészeti rendszer, a nyílászárók cseréje − akár harmincszázalékos energia-, víz- és hőmegtakarítást is eredményezhet. Egy Budapest frekventált helyén újjászülető B kategóriás ingatlan iránt pedig intenzív a bérlői kereslet, ezek a területek előnyösen bérbe adhatók és vehetők rövid határidőn belül − teszi hozzá Székely Gábor.

A felújított épületek bérlői összköltsége − bérleti díj és üzemeltetési költség − nem magasabb, mint a korábbi színvonalú épületé, miközben a bérbeadó számára a bevételi szerkezet kedvezőbben alakulhat, megteremtve a minőségjavító beruházás megtérülését. A gépészeti felújítást követően az egyes bérlők igényeire szabott területek kialakítása pedig bármikor megoldható. A hatékonyabb épület egyrészt javítja az ingatlantulajdonos bérleti piaci pozícióját, másrészt növeli az ingatlanportfólió értékét, így értéket teremt a teljes tulajdonosi kör számára is.

A gépészeti fejlesztések már rövid távon, akár két-három év alatt megtérülnek, de egy komplex energetikai vizsgálat az ingatlanportfólió szempontjából a beruházások legkedvezőbb finanszírozási forrásainak összeállításához is elengedhetetlen, akár hitelről, akár pályázati forrásról van szó − hangsúlyozza Kovács Emese, az MN6 Energiaügynökség ügyvezetője. Minden épületnél más megoldás lehet a célravezető, egyedi megoldásokat kell keresni, akár a megújuló energetikai lehetőségeket is szem előtt tartva. Az egyéni adottságok alapján dönthető el, hogy az adott ingatlannál melyik a legkedvezőbb műszaki megoldás.

Az irodaszektor trendfordulójára még várni kell

Noha megállt az irodabérleti díjak csökkenése, és az üresedés is húsz százalék alá esett, miközben a Váci Greens irodaház átadásával nőtt az irodaállomány is, trendfordulóról mégsem beszélhetünk, ahhoz ugyanis új, eddig jelen nem lévő bérlők nagyszámú megjelenésére lenne szükség. Az ő keresletük vezethetne a bérleti díjak válság előtti, 15 eurós szintre növekedéséhez és az üresedés 15 százalék alá eséséhez − figyelmeztet az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK). Régiós versenytársainkhoz képest hiába kedvezőbb a budapesti irodakínálat − köszönhetően az EU-n belül egyik legolcsóbb munkaerőköltségnek, az ország központi elhelyezkedésének, földrajzi és logisztikai adottságainak, szakképzett munkaerejének, emellett a régión belül az egyik legalacsonyabb egy főre jutó irodabérlési költségének −, kiszámítható gazdasági és üzleti környezet nélkül nem fognak új bérlők megjelenni. A hazai vállalkozások pedig csak a GDP növekedésével tudják bővíteni tevékenységüket, ami további irodaterületek iránti igényt jelenthetne − jegyzi meg az IFK.