A DTZ negyedévenkénti megjelenő, az elérhető becsült hozamokat vizsgáló  Fair Value Indexe szerint az elmúlt három hónapban az európai ingatlanpiacok jövedelmezősége alacsonyabb, mint az április-június időszakban. Az indexérték jelenleg 30, az első negyedév 41-hez képest. (Az első negyedévben  32 volt az értéke.) Minden szektorban csökkenés figyelhető meg a régióban; az irodapiac 28-ról 20-ra, a kiskereskedelmié 52-ről 40-re, míg az ipari szektor 52-ről 35-re esett vissza.

Egy viszonylag erősebb negyedév után az elhúzódó gazdasági - pénzügyi válság miatt az európai ingatlanok iránt megcsappant az érdeklődés. Kevesebb az attraktív befektetési lehetőség, a makrogazdasági helyzet hatására csökkent a bérleti díjszint várható növekedési üteme és az elvárható becsült hozam. Ugyanakkor egy gyenge lábakon álló gazdasági helyzetben az ingatlanok által kínált szolid megtérülés még mindig vonzóbbá teszi ezt a szektort a többi befektetési lehetőséghez képest - emelte ki Czifra Balázs, a DTZ magyarországi ügyvezető igazgatója.

A 98 európai piac több mint fele a vonzó (forró vagy meleg) piaci kategóriában található továbbra is. 2011 harmadik negyedévében 26 piac került más kategóriába döntően a bérleti díjszint növekedés lassulása és a befektetők által elvárt magasabb hozamok miatt. A befektetők kockázatkerülőbbek lettek; egyre inkább az alacsonyabb hozamú, biztonságosabb befektetések felé fordulnak.

Közép-és Kelet-Európa: kicsi a kínálat, de még vonzó

A  vonzó befektetési kínálat apadásának fő oka a várható bérleti díjszint növekedés lassulása, amely tompítja az elkövetkező öt évre szóló elérhető becsült hozamelvárásokat. A bérlők halogatják vagy visszafogták expanziós tervüket, a fogyasztók pedig csökkentik a vásárlásukat. Mindent összevetve, az európai kiemelt piacokon a befektetők által elvárt hozamok stabilak, míg a periférikus és KKE piacokon jelentősen emelkedtek, a két hatás együttesen érte el az európai indexérték csökkenését.

Míg az előző negyedévben a közép-és kelet-európai régió kiskereskedelmi és irodaszegmenseinek többsége a forró piacok között volt; ilyen volt a moszkvai iroda-és kiskereskedelmi, valamint a budapesti, bukaresti és a prágai retail alpiacok, addig most csupán a moszkvai retail- és a prágai ipari piac került a legvonzóbbak közé, a budapesti kiskereskedelmi piac visszacsúszott a meleg piac kategóriába.

A DTZ Fair Value Index elemzése szerint a kevés jó minőségű ingatlan dacára  a közép-kelet-európai régió néhány kiemelt piaca továbbra is jó befektetési lehetőséget kínál az érdeklődőknek.

A budapesti retail szegmens többek között azért lett kevésbé vonzó, mert Magyarország csak nehezen kapaszkodik vissza az intézményi befektetők térképére, az Európába vetett bizalom csökkenése a hazai ingatlanpiacra is hatással van. Jelenleg kevés a kiemelkedő minőségű ingatlan, illetve a felek közötti árazási elképzelés sincs mindig összhangban - tette hozzá Maksay Éanna, a DTZ elemzője.

Nyugat-Európa: az írek az élen

A nyugat-európai országok közül ír, német és holland piacok értékelődtek fel, ezen belül is kiemelkedik Írország; a dublini iroda-,retail és ipari piac lett a második negyedévhez képest attraktívabb, ezen kívül az amszterdami irodák és a frankfurti kiskereskedelem.

Németországban a piacok többsége a meleg kategóriában van - a müncheni irodapiac a harmadik negyedévben lett meleg piac -; itt az ingatlanok, összehasonlítva az alacsony kötvényhozamokkal szolid megtérüléssel kecsegtetnek. A DTZ elemzése szerint a német piac vonzóbb befektetési lehetőséget kínál, mint a francia, köszönhetően ez utóbbi magasabb országkockázatának és a jobb németországi bérleti díjszint növekedési kilátásoknak.

Számos olasz várost leminősítettek a harmadik negyedévben, ahol a gyenge bérlői aktivitás és a fokozódó adósságválság növeli a hozamelvárásokat. Mivel a középtávú spanyol bérleti díjszint növekedési kilátások jobbak az olaszokénál, ezért a DTZ szerint a barcelonai és madridi piacok árazása vonzóbb, mint a római és milánói.

Az elemzők hosszú távon a legtöbb piacon szolid jövedelmezőségre és a bérleti aktivitás visszafogott növekedésére számítanak. Egy gyenge lábakon álló gazdasági helyzetben, ez a szolid megtérülés is vonzóvá teszi az ingatlant.

A visszaesés globális

A harmadik negyedévi globális Fair Value Indexérték 55-ről 47-re esett vissza, ami azt jelenti, hogy az elhúzódó gazdasági krízis miatt a globális befektetési piac kockázatosabb lett a befektetők számára. Az Egyesült Királyság indexértéke 50-ről 30-ra, az ázsiai 70-ről 58-re csökkent, míg az Egyesült Államok enyhe növekedést produkált; 73-ról 76-ra nőtt az érték.

Így számolják:

A Fair Value Index betekintést nyújt a befektetőknek az egyes kereskedelmi ingatlanpiacok árazásaiba; egy megadott régión belül számszerűsíti a túl-vagy aluértékelt kereskedelmi ingatlanpiacokat. Az index előremutató, mivel ekonometrikus, gazdasági és ingatlanpiaci előrejelzéseken alapszik. A pontszámok a forró és fagyos piacok arányát tükrözik; ahol a magasabb pontszám egy adott régión belül több forró piacot takar. A tanulmány 180 piacot vizsgál, melyből 95 Európában található.

Melyik piac meleg, melyik fagyos?

Forró piac: amikor az adott piacon elérhető becsült hozam magasabb, mint a befektetők által elvárt hozam, megtérülés. Az ingatlan több mint 5 százalékkal alulértékelt és a piac vonzó befektetési lehetőséget jelent a befektetők számára.

Meleg piac: amikor az adott piacon elérhető becsült hozam nagyságrendileg azonos a befektetők által elvárt hozammal, megtérüléssel. Az ingatlan megfelelően van árazva (a 5 százalékos felül és alulértékelt határ között) és a befektetők az általuk elvárt hozamra számíthatnak.

Fagyos piac: amikor az adott piacon elérhető becsült hozam alacsonyabb, mint a befektetők által elvárt hozam, megtérülés. Az ingatlan több mint 5 százalékkal túlárazott, a befektetők számára ajánlott elkerülni ezt a piacot.